Acheter sans mise de fond, c’est possible!

Vous souhaitez acheter une première maison, un premier immeuble locatif ou simplement ajouter une propriété à votre portefeuille immobilier, mais regardez votre solde de compte et tout ça semble impossible? Ne vous laissez pas avoir par le vieux dicton « Ça prend de l’argent pour faire de l’argent». En effet, il est et sera toujours possible d’acheter sans mise de fonds. Cependant, pour réussir son coup, il faut savoir qu’est-ce que les banques recherchent dans un dossier de financement pour accepter l’achat sans mise de fonds. Dans cet article, vous apprendrez toutes les façons d’acheter sans mise de fonds, et comment faire pour que ce soit un succès. Pour en savoir plus sur les mises de fonds requises, visitez notre guide Québécois de la mise de fonds.

 

 

La location achat

S’il vous est impossible d’obtenir un prêt hypothécaire en raison de votre situation financière, la location avec option d’achat peut être une avenue intéressante à considérer pour vous.

 

Comment fonctionne la location achat?

La location avec option d’achat est un contrat légal entre un propriétaire-vendeur et un locataire-acheteur qui offre la possibilité au locataire d’acheter ou non la maison ou l’immeuble qu’il loue au terme du contrat moyennant le montant de sont option d’achat comme mise de fonds en parti ou en totalité.

C’est-à-dire que, un pourcentage du loyer du locataire est consacré à la future mise de fond de l’immeuble et pourras être utilisé si celui-ci exerce sont droit d’acquisition à la fin de sont bail (généralement 1 à 3 ans).

 

3 avantages de la location achat

• Établir le prix d’achat de votre maison à l’avance
• Amasser une mise de fonds plus facilement
• Habiter votre logement ou maison quelques années avant de décider de l’acheter ou non

 

 

Exemple de modalité de contrat de location achat

Voici un exemple de modalité de contrat de location achat tiré du site du gouvernement du Canada :

«Un particulier conclut un contrat avec un constructeur afin de prendre possession d’un immeuble d’habitation à logement unique récemment construit pour une période d’un an comme lieu de résidence. Le particulier est tenu de verser des paiements mensuels de 1 000 $ pendant toute l’année. Le contrat prévoit aussi une option d’achat de l’immeuble pour la somme de 150 000 $, option dont le particulier peut se prévaloir en tout temps pendant l’année d’occupation. De plus, il est convenu qu’au moment où le particulier se prévaut de cette option, la somme des paiements initiaux est déduite du prix d’achat de 150 000 $».

Résumé des modalités :

• Paiements mensuels de 1000$
• Durée de location de 12 mois
• Option d’achat à 150 000$ à l’échéance
• Montant à payer à l’échéance de 138000$ (150 000$ – 1000$ x 12)

Pour davantage d’exemples de modalité de contrat de location d’achat, cliquez ici.

 

 

La balance de vente

Lorsque vous avez affaire à un vendeur motivé qui doit vendre rapidement, un immeuble libre de dette ou  avec une grosse valeur d’équité, une balance de vente est une solution autant pour les investisseurs débutant qu’avancé. Cette technique vous permettra d’acheter des immeubles que vous aurez pu croire hors de votre portée.

 

C’est quoi une balance de vente?

Une balance de vente est un outil de financement immobilier qui permet au propriétaire-vendeur de financer une partie ou l’entièreté de la mise de fonds de l’acheteur à même l’équité de son immeuble en laissant une partie de l’actif dans celui-ci.

C’est-à-dire que lors de la vente de l’immeuble, la mise de fonds ou la partie de la mise de fonds ne sera pas remise au vendeur directement. La balance de prix de vente devra être repayée par l’acheteur en versement selon les modalités du contrat.

Puisque la balance de vente n’a pas de normes spécifiques, la durée de remboursement de la balance ainsi que le taux d’intérêt fixé peuvent varier. C’est pour cette raison qu’on qualifie la balance de vente de financement créatif. La majorité du temps, elle se trouve entre 3 à 5 ans avec un taux d’intérêt moyen de 3% à 5%. Cependant, il est aussi fréquent de voir un taux à 0% avec un terme d’une année ou encore une balance avec de l’intérêt seulement.

 

Exemple de transaction avec balance de vente

Une balance de vente implique que vous empruntez de l’argent au vendeur pour lui acheter son immeuble. Donc, comme dans chaque emprunt, vous devrez retrouver les modalités suivantes : le montant de la balance de vente, la durée du remboursement, le taux d’intérêt auquel l’argent est prêté et l’occurrence des paiements.

 

Voici l’exemple d’une balance de ventre pour l’achat d’un 6 logements financés à 100% par le vendeur (20% de mise de fonds) :

Type de Propriété	Prix de vente	Balance de vente	Taux d'intérêt	Durée du prêt	Modalités de paiements
6 logements	750 000$	150 000$	2%	5 ans	Remboursement d'intérêt seulement

Dans ce cas-ci, le vendeur laisse 150 000$ d’équité dans l’immeuble afin de financer l’acheteur. Avec les modalités de paiement en intérêt seulement, l’acheteur payera 3000$ en intérêt mensuellement au vendeur pour un total de 180 000$ au terme de 5 ans.

 

Comment faire passer une balance de vente à la banque?

Premièrement, le critère le plus important lorsque vous faites tout type de prêt à la banque est le ratio de couverture de la dette. Lorsque la banque prête de l’argent pour un immeuble de 6 logements et plus (5 pour certaines banques), elle évalue la capacité maximale du prêt que l’immeuble peut rembourser selon ses revenus. Pour un immeuble de 4 logements et moins, les banques évaluent votre capacité personnelle à rembourser le prêt.

Donc lors d’une balance de vente, les revenues de l’immeuble ou vos revenues personnels doivent être en mesure de couvrir non seulement les paiements du prêt hypothécaire, mais également le remboursement de la balance de vente. Évidemment, trouver de telles opportunités n’arrive pas tous les jours. Il faut être patient, créatif et savoir comment trouver des vendeurs motivés.

Deuxièmement, la banque modère toujours son risque en gardant une porte de sortie en cas de mauvaise créance. Donc, vous ou un partenaire devrez pouvoir mettre un ou des actifs en garanties. En effet, investir a l’aide d’un partenaire pour augmenter sont pouvoir d’achat est une excellente façon d’investir. Vous en revanche, pouvez investir votre temps seulement et obtenir une partie des bénéfices pour avoir trouvé et structuré la transaction. Passer à la section sur le partenariat pour en savoir plus sur comment investir sans mise de fond grâce au partenariat.

 

Avantages d’une balance de vente

Acheteur

• Diminuer ou éviter la mise de fonds
• Permets d’acheter des immeubles plus gros
• Profitez au maximum d’un marché acheteur

Vendeur

• Vendre plus rapidement
• Continuer de gagner un revenu d’intérêt pendant quelques années après la vente
• Opportunité pour reporter l’imposition sur le gain en capital pouvant aller jusqu’à 5 ans.

 

 

Le partenariat

Le partenariat est probablement l’une des meilleures façons d’investir dans mise de fonds en immobilier. Bien efficace pour démarrer lorsque vous n’avez pas un gros capital de départ, il faut savoir que même les grands investisseurs utilisent régulièrement le partenariat afin de réaliser des projets d’encore plus grande envergure.

Voici comment peut naître un partenariat et pourquoi c’est une méthode gagnant-gagnant. Certaines personnes sont motivées à investir en immobilier et ont du temps pour le faire, mais n’ont malheureusement pas les moyens financiers pour réaliser une première transaction. À l’inverse, certaines personnes désirent investir en immobilier et ont les moyens pour le faire, mais n’ont pas le temps de rechercher des immeubles, calculer leur rentabilité et faire des offres d’achat. Qu’est-ce ces personnes ont en communs? Les deux désirent investir en immobilier!

C’est ainsi qu’une personne n’ayant aucun moyen financier peut concentrer sont temps a trouver des opportunités sur le marché et les acheter en partenariat avec d’autres investisseurs qui eux feront l’apport financier nécessaire. Ensuite, à vous de trouver un terrain d’entente entre vous et votre partenaire pour la rémunération. Habituellement, les parts se retrouvent entre 20%-80% à 50%-50%. C’est-à-dire que sans avoir déboursé le moindre sou, vous pourriez être propriétaire de l’immeuble a 50% pour effectuer tout le travail.

 

 

La marge de crédit comme mise de fonds

Heureusement pour les premiers acheteurs ou les investisseurs, il est possible au Canada d’emprunter pour sa mise de fonds. Dans ce cas-ci nous parlerons d’emprunter sur une marge de crédit personnelle puisqu’elle est assez accessible pour tous.

Pour que ce soit accepté par la banque, il est préférable d’avoir une bonne cote de crédit. Le montant disponible sur votre marge de crédit personnel varie selon votre situation personnelle. Noté également que la marge de crédit ne peut pas être allouée par la même institution financière que celle qui finance l’hypothèque.

Finalement, comme dans la balance de vente, la marge de crédit implique que vous prenez plus de dettes, donc que votre ratio de couverture de la dette est impacté. En d’autres mots, vous ou votre immeuble devrez être en mesure de payer son hypothèque et de rembourser la marge de crédit.

 

Références : 

Agence du revenu du Canada, ARC (2017) Contrats de location avec option d’achat, Disponible sur :  https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/formulaires-publications/publications/p-164/contrats-location-option-achat.html