Multi-résidentiel, Résidentiel

Comment monter une demande de financement

***Avertissement : Le contenu de cet article est fourni à des fins informatives uniquement et ne constitue en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou d’investissement. Les informations présentées sont basées sur des recherches et des expériences personnelles et ne doivent pas être interprétées comme une recommandation ou une incitation à acheter, vendre ou investir dans des immeubles locatifs ou tout autre produit financier. Les lecteurs sont encouragés à faire leurs propres recherches et à consulter un professionnel avant de prendre toute décision relative à leur investissement.

Lorsque vous souhaitez vous faire financer par une institution financière, certains documents seront nécessaires pour réaliser votre demande.

Plus le financement demandé est élevé, plus l’institution financière voudra s’assurer de l’information relative aux immeubles que vous souhaitez acquérir ou refinancer.

Ainsi, cet article vous guide au travers de la documentation nécessaire pour permettre à l’institution financière d’avoir confiance en vous et vos projets.

Analyse financière d’un immeuble

L’analyse financière d’un ou des immeubles se décompose en trois parties :

Analyse quantitative
Analyse qualitative
Analyse des garanties

En faisant le tour de ces deux types d’analyse, l’institution financière désire évaluer le risque de votre demande de crédit.

Ainsi, elle sera en mesure de décider si votre demande sera acceptée ou non.

Avant de se lancer dans les détails, il est important de savoir que chaque demande de financement est unique.

En d’autres mots, chaque emprunteur (par exemple, vous êtes un emprunteur) est évalué et des autorisateurs de crédits évaluent les pour et les contres de faire un nouveau financement avec vous.

La résultante d’une demande de financement n’est jamais noire ou blanc. Il s’agit toujours d’une zone grise.

Ceci étant dit, le but de cet article n’est pas de vous garantir que vous obtiendrez le financement désiré grâce aux explications que nous fournissons.

Nous vous guidons pour que vous ayez le maximum de chances d’obtenir le financement désiré en offrant de l’information de qualité à votre institution financière.

La majorité des institutions financières utilisent des logiciels d’évaluation du risque. Ceux-ci permettent d’évaluer l’ensemble de l’analyse financière et de classifier chacun des emprunteurs selon une cote de risque.

Certains facteurs sont difficiles à contrôler, par exemple, les taux d’intérêt qui augmentent ont un impact sur le risque de votre projet.

En revanche, nous vous aiderons à comprendre les facteurs que vous pouvez contrôler pour offrir de l’information de qualité optimale.

Analyse quantitative

L’analyse quantitative est faite à l’aide de ratios. Le but ultime de cette analyse est de définir si le ou les immeubles que vous désirez acquérir se payeront tout seuls (pour un portefeuille «entreprise») ou bien si vous aurez la capacité de payer la dette de vos immeubles avec vos revenus personnels (pour un portefeuille «particulier»).

Cette analyse est faite en profondeur dans le contexte où votre portefeuille immobilier est considéré comme «entreprise». Si ce n’est pas le cas, alors votre portefeuille sera considéré au «particulier» et l’analyse de la demande de financement sera alors plus simple.

En règle général, un portefeuille immobilier est considéré comme «entreprise» lorsqu’un des critères suivants est atteint :

Lorsque vous avez beaucoup de portes (+/- 15 portes)
Lorsque vous avez un total de dette élevé pour vos immeubles (+/- 2 million de dollars)
Lorsque vous avez un immeuble ayant 8 portes et plus

***Important : Ce n’est pas une certitude, mais il s’agit de standards, car chaque institution financière a ses propres critères.

L’acquisition d’un immeuble au «particulier» est le même principe que l’acquisition d’une maison. Votre capacité de paiement est évaluée à l’aide des ratios ABD et ATD.

Le premier permet de voir si vos revenus couvrent la dette relative à l’immeuble, tandis que le second permet de voir si vos revenus couvrent l’ensemble de vos dettes incluant aussi vos dettes n’ayant aucun lien à l’immobilier.

Un certain seuil est requis pour l’autorisation du financement. En règle générale, on parle de 39% pour l’ABD et de 44% pour l’ATD. Plus ces ratios sont bas, plus vos chances d’obtenir un financement pour «particulier» sont élevées.

Évidemment, d’autres facteurs entrent en ligne de compte, mais ces ratios représentent un poids considérable.

En revanche, ils ne sont pas si utiles lorsqu’on désire obtenir un prêt pour un immeuble locatif du côté «entreprise» d’une institution financière.

Cet article se concentre surtout sur les explications dans le contexte où un portefeuille immobilier est considéré comme «entreprise».

Tout investisseur sérieux qui désire croître devrait s’intéresser à l’aspect entreprise, car il s’y confrontera un jour ou l’autre.

Ainsi, dans le contexte de l’acquisition d’immeuble locatif «ordinaire», c’est-à-dire, des immeubles de 4 logements et moins, l’institution financière voudra que l’immeuble se paye tout seul.

En d’autres mots, l’institution financière voudra que l’immeuble ait un ratio de capacité de paiement positif (plus grand ou égal à 1 : 1).

Dans le cas de multilogements, les institutions financières espéreront que l’immeuble se paye tout seul, en plus de générer un surplus.

Dans ce contexte le ratio de capacité de paiement devrait être plus grand que 1,2 : 1.

Ce surplus peut servir de provision, mais permettra aussi de réinvestir à même l’immeuble pour augmenter la rentabilité de l’immeuble avec le temps.

Encore une fois, n’oubliez pas que chacune des institutions financières a leurs propres standards, mais la logique est à peu près la même partout.

Vous devez savoir que l’institution financière analysera l’ensemble de votre portefeuille immobilier pour décider si elle vous prête à nouveau.

Cet article met en évidence l’analyse d’un portefeuille immobilier. Toute personne qui investit en immobilier doit comprendre les aspects de cet article.

L’analyse quantitative se divise en plusieurs parties :

Rentabilité
Capacité de paiement
Ratio prêt-valeur
Capacité d’investissement des propriétaires

Rentabilité

La rentabilité d’un immeuble locatif est simple à calculer. On soustrait toutes les dépenses de l’immeuble des revenus de loyer qui ont été générés.

On peut facilement faire cet exercice immeuble par immeuble et pour l’ensemble du portefeuille immobilier.

La résultante de la soustraction précédente se nomme le résultat net d’exploitation.

Nous avons fait un article complet précisément sur la rentabilité d’un immeuble locatif. Ce dernier offre même la possibilité d’utiliser un calculateur gratuit.

L’institution financière calculera un résultat net d’exploitation réel, ainsi qu’un normalisé.

Le résultat net d’exploitation réel représente la vraie performance qu’a réalisée l’immeuble au cours de la dernière année. L’institution financière utilise donc vos données réelles provenant de la documentation que vous lui apportez.

Pour simplifier le travail du créancier, vous devriez toujours préparer un état des revenus et dépenses réalisées par immeubles.

De plus, organisez un tableau Excel de manière à présenter clairement chacune des dettes reliées aux immeubles.

Ainsi, il sera simple de calculer votre résultat net d’exploitation réel.

Ensuite, l’institution calculera le résultat net d’exploitation normalisé de vos immeubles. Ce qui signifie qu’elle tentera, selon ses propres standards, de prévoir votre résultat net d’exploitation qui sera réalisé dans la prochaine période.

Ainsi, il est nécessaire de transmettre les baux les plus à jour possibles à notre créancier, car cela lui permettra d’utiliser le revenu qui sera réalisé dans la prochaine année.

Dans certains cas, cela n’a aucun impact, car les revenus de l’année à venir sont les mêmes que ceux de l’an précédent.

En revanche, dans le contexte où vous venez re renouveler un loyer (généralement à la hausse), alors vous montrerez un résultat net d’exploitation normalisé plus élevé.

Ce qui permet d’augmenter vos chances de financement.

Les revenus normalisés sont ensuite réduits selon un taux de vacance (généralement +/- 5%)

Pour normaliser les dépenses d’exploitation de vos immeubles, l’institution financière utilisera ses standards relatifs aux nombres de portes que possèdent vos immeubles.

Par exemple, la charge d’entretient sera généralement plus élevée pour un 8 logements que pour un 4 logements, tout simplement parce que l’espace et l’entretien coûtera plus cher.

Capacité de paiement

Lorsque la rentabilité a été analysée, il est alors possible de calculer la capacité de paiement de vos immeubles (aussi appelé ratio de couverture du service de la dette).

Le ratio de capacité de paiement est très simple. Il suffit de diviser le résultat net d’exploitation qu’y a été déterminé dans l’étape «rentabilité» par le service de la dette de l’immeuble.

Pour les plus visuels, voici la formule :

Le service de la dette d’un immeuble représente les paiements que vous faites pour votre immeuble.

En d’autres mots, il s’agit du remboursement de capital, auquel on additionne le remboursement d’intérêts du prêt hypothécaire.

Comme nous l’avons mentionné précédemment, une institution financière demandera, en règle générale, un ratio de capacité de paiement de :

1 : 1 pour un immeuble de 4 unités et moins
1,2 : 1 pour un immeuble de 5 unités et plus

Ces ratios sont standards, mais il ne faut pas croire qu’ils sont «coulés dans le béton».

L’institution financière adoptera une approche logique et regardera l’ensemble de votre portefeuille, en plus d’analyser votre capacité à réinvestir, ainsi que les garanties que vous lui offrez.

Dans le contexte où l’immeuble que vous désirez acquérir n’atteint pas les ratios standards, vous devrez probablement compenser le risque en cautionnant le prêt.

Nous expliquons ce qu’est un cautionnement ci-dessous dans l’article.

Lorsque vous demandez un nouveau financement, l’institution financière examinera votre demande en prévoyant quelle sera votre capacité de paiement.

Cette prévision est établie grâce à au ratio de capacité de paiement normalisé.

Le ratio est «normalisé» pour permettre de prévoir les détails les plus fréquents qui pourraient se produire.

Comme nous l’avons expliqué dans la section rentabilité, les dépenses sont normalisées et les revenus utilisés sont ceux espérés selon la location pour les prochains douze mois, en plus de réduire ces revenus selon un taux de vacances estimé (souvent +/-5%).

Après avoir normalisé les revenus et dépenses, l’institution normalisera le service de la dette.

En d’autres mots, vos paiements annuels de capital et intérêts seront normalisés selon un taux d’intérêt standard selon la situation économique au moment où vous faites la demande de financement.

Ainsi, l’institution financière utilise un taux d’intérêt normalisé pour obtenir le service de la dette normalisé. Ce taux varie presque tous les jours et il dépend du montant total de financement que vous détenez avec l’institution avec laquelle vous faites affaire.

Toutes choses étant égales par ailleurs, plus vous avez de financement, plus votre taux d’intérêt sera avantageux.

Pour finaliser la normalisation du service de la dette de vos immeubles, le créancier normalisera l’amortissement pour calculer le service de la dette normalisé.

Cette normalisation de l’amortissement se fait généralement sur 25 ans.

Pour résumer ce qu’est le service de la dette normalisé, prenons un exemple simple :

Vous demandez un financement de 500 000$ pour acquérir un immeuble d’une valeur de 625 000$. L’institution financière propose de vous financer ce montant sur 25 ans avec un taux d’intérêt réel de 5%. Vous avez donc des paiements réels de +/- 28 000$ par année.

Cependant, le service de la dette normalisé calculé par l’institution sera différent. Dans ce cas-ci, il y aura une différence au niveau du taux d’intérêt, car le taux normalisé sera par exemple 7%. Ce qui mène à des paiements normalisés de +/- 34 000$ par année.

On constate donc que le taux d’intérêt normalisé est conservateur. L’institution financière désire se protéger au cas où les taux d’intérêt monteraient.

L’institution veut s’assurer que tout va bien de votre côté, donc elle analysera annuellement la santé financière de votre portefeuille.

L’amortissement normalisé devient avantageux dans le contexte de révision de votre portefeuille immobilier, car l’amortissement réel de vos immeubles diminue ce qui vient augmenter le calcul théorique de votre service de la dette.

L’essentiel c’est de comprendre que l’institution est conservatrice dans son approche. Elle voudra donc que vous respectiez les conditions qu’elle exige année après année.

Le ratio de capacité de paiement en fait partie.

Maintenant que vous savez ce qu’est le service de la dette normalisé, vous pouvez facilement faire quelques hypothèses conservatrices et prévoir selon quel taux d’intérêt vous deviendriez déficitaire.

Cela vous permettra d’être conscient du maximum de financement que vous devriez avoir par immeuble.

Ratio Prêt/Valeur

Le ratio prêt/valeur (P/V) est un simple rapport entre le solde du prêt et la valeur marchande de l’immeuble.

Ainsi, un immeuble de 6 logements d’une valeur de 1 000 000$ dont le solde du prêt est de 600 000$ a un ratio P/V de 60%.

On sait qu’une institution financière financera, en règle générale, des immeubles de 4 logements et moins selon un ratio P/V de 80% et les immeubles de 5 logements et plus selon un P/V de 75%.

Évidemment, il est toujours possible d’utiliser la garantie de la SCHL, ce qui vous éviterait de devoir débourser une mise de fonds élevée.

Dans certains cas, il est même possible d’acheter sans mise de fonds!

Pour revenir où nous étions, le ratio P/V vous permet aussi de savoir combien vous pouvez refinancer sur vos immeubles.

En suivant les règles du pouce mentionnées ci-dessous, l’immeuble de 6 logements permettrait, potentiellement, d’obtenir un refinancement de 15% de la valeur de l’immeuble.

Pourquoi?

Tout simplement parce qu’en ayant un solde de dette de 600 000$ et sachant que le standard pour les 5 logements et plus est un P/V de 75%, nous n’avons qu’à calculer la différence.

75% – 60 % = 15 %

Refinancement possible = 15% x 1 000 000 = 150 000$

Ce montant pourrait être accessible pour rénover vos propriétés actuelles ou bien pour en acquérir d’autres!

Capacité d’investissement des propriétaires

Vous désirez acquérir un immeuble.

Vous savez maintenant que l’institution finance les immeubles selon 75%-80% de ratio prêt/valeur, comme nous l’avons expliqué ci-dessus.

Ceci étant dit, vous devrez généralement débourser une mise de fonds.

Dans certains cas, il est possible d’obtenir un financement à 100%, mais c’est très rare.

Vous devrez souvent débourser un minimum de 20% à moins d’utiliser l’assurance SCHL.

Bref, posez-vous la question, aurez vous les fonds pour soutenir votre projet. Une réponse négative ne veut pas nécessairement dire que votre projet n’est pas possible.

Vous devez simplement trouver des solutions pour être en mesure d’acheter sans mise de fonds, ou d’obtenir les sommes nécessaires.

Analyse qualitative

Qualité de l’immeuble
Rapport d’inspection
Certificat de localisation
Évaluation professionnelle
Certificat de zonage

Qualité de l’immeuble

Plusieurs aspects sont à analyser avant d’acheter un immeuble. Le rapport d’inspection (présenté plus loin) met en évidence tous les points qui sont à considérer.

Cependant, vous n’aurez pas toujours envie de débourser pour un tel rapport.

Ainsi, voici les points essentiels à regarder lorsque vous achetez une propriété :

Condition du solage
Fenêtres
Galerie
Toiture
Cheminée
Brique ou autre revêtement
Âge de l’immeuble
Drain français
Fissures
L’isolation

Rapport d’inspection du bâtiment

Un rapport d’inspection de bâtiment est un document écrit qui fournit des informations sur l’état d’une propriété.

Le rapport est généralement préparé par un inspecteur professionnel qui a examiné la propriété et évalué son état.

Les acheteurs potentiels peuvent utiliser le rapport, les vendeurs, les propriétaires ou les locataires pour les aider à prendre des décisions éclairées concernant la propriété.

Il peut également être utilisé par les prêteurs pour évaluer le risque de prêter de l’argent pour l’achat d’une propriété.

Les rapports d’inspection de bâtiments sont généralement utilisés en conjonction avec d’autres activités de diligence raisonnable, telles qu’une inspection résidentielle ou une inspection antiparasitaire.

Le rapport doit inclure :

– Le nom, le numéro de licence et la signature de l’inspecteur

– La date du contrôle

– L’adresse de la propriété qui a été inspectée

– Une description du bien

Ce rapport peut vous permettre d’être au courant de choses que vous n’auriez pas été en mesure de percevoir par exemple :

L’amiante lorsque les murs sont en plâtre
Plomb dans la peinture
La qualité de l’électricité
Niveau des planchers
La qualité de la plomberie
Pyrrhotite
etc.

Évaluation professionnelle d’un immeuble

L’évaluation professionnelle d’un immeuble est une estimation de la valeur actuelle d’une propriété, basée sur des facteurs tels que les tendances du marché, des propriétés comparables et l’état de la propriété.

Les évaluations professionnelles sont généralement effectuées par des évaluateurs agréés.

Une évaluation professionnelle peut être utilisée à diverses fins, telles que :

– Déterminer la valeur d’un bien

– Négocier un prix de vente

– Fixation des tarifs d’assurance

– Calcul des taxes foncières

Les évaluations professionnelles sont généralement plus précises que les estimateurs en ligne, car elles prennent en compte un plus large éventail de facteurs.

Si vous envisagez d’acheter ou de vendre une propriété, il est important d’obtenir une évaluation professionnelle pour vous assurer d’obtenir la meilleure valeur pour votre propriété.

Certificat de localisation

Un certificat de localisation est un document qui renseigne sur la localisation légale d’une propriété.

Le certificat comprend une description détaillée de la propriété, y compris ses limites, ses dimensions et le numéro de lot. Il montre également tous les servitudes ou droits de passage qui existent sur la propriété.

Les certificats de localisation sont généralement préparés par des arpenteurs géomètres agréés.

Ils sont souvent exigés par les prêteurs lorsqu’une propriété est refinancée ou vendue.

Si vous envisagez d’acheter ou de vendre une propriété, il est important d’obtenir un certificat de localisation pour vous assurer d’avoir des informations précises sur les limites légales de la propriété.

Analyse des garanties

Cautionnement

Cautionner un prêt signifie que vous serez alors garant personnellement du prêt. En cas de problèmes, vous devrez réinvestir dans votre compagnie avec vos fonds personnels.

Évidemment, cette situation se présente dans le cas où vos immeubles se trouvent dans une entreprise incorporée.

Si vos immeubles sont à votre nom, au nom de votre entreprise individuelle, au nom d’une société en participation ou au nom de votre société en nom collectif (S.E.N.C.), alors la caution est «inutile», car vous êtes implicitement responsable de vos immeubles.

Pour simplifier ces explications, disons que les types d’entreprises enregistrées qui ne sont pas incorporées sont responsables financièrement de leurs immeubles.

Une entreprise incorporée est une personne morale, donc sans la caution des actionnaires, l’institution financière n’a pas de garantie comme quoi vous allez collaborer dans un contexte où il y aurait un besoin financier.

Cependant, l’institution financière prendra toujours une hypothèque sur l’immeuble qu’elle vous finance. Elle peut donc le liquider si vous faites défaut à vos paiements.

Ce défaut de paiement est calculé et anticipé selon le ratio de capacité de paiement.

Hypothèque sur l’immeuble

Une hypothèque est une garantie de prêt qui sert à acheter une propriété.

Le prêt est garanti par la propriété, ce qui signifie que si l’emprunteur fait défaut sur le prêt, le prêteur peut saisir la propriété et la vendre pour récupérer ses pertes.

Les prêts hypothécaires sont généralement remboursés sur une période de 15 à 30 ans, en versements mensuels. Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire est généralement inférieur au taux d’intérêt d’une carte de crédit ou d’un prêt personnel, ce qui en fait un moyen plus abordable de financer l’achat d’une propriété.

Si vous envisagez d’acheter une propriété, il est important de comparer les taux hypothécaires de plusieurs prêteurs pour vous assurer d’obtenir la meilleure offre.