Maîtrisez l’art de l’évaluation immobilière : 3 méthodes simples!

 

Évaluer la valeur d’un immeuble locatif résidentiel est un sujet passionnant pour les investisseurs immobiliers, les propriétaires et les experts du secteur.

Elle est la clé pour comprendre la valeur réelle d’un bien immobilier et prendre des décisions judicieuses en matière d’investissement.

C’est ce qui peut faire la différence entre un investissement réussi et un échec coûteux.

 

Mais comment évaluer correctement la valeur d’un immeuble locatif résidentiel?

 

Il est crucial de considérer les facteurs clés pour une évaluation fiable et il est également important de sélectionner la méthode appropriée pour une évaluation précise.

Dans cet article, nous allons explorer les méthodes d’évaluation les plus courantes, leurs avantages et leurs limites.

 

 

Introduction aux méthodes

Il existe plusieurs méthodes d’évaluation de la valeur d’un immeuble, notamment :

 

• La méthode des comparables : cela consiste à comparer la propriété en question avec des propriétés similaires récemment vendues.

 

• La méthode du revenu : cette méthode évalue la propriété en fonction de son revenu locatif potentiel.

 

• La méthode coût d’origine : cette méthode se base sur le coût de construction d’une propriété similaire pour déterminer sa valeur.

 

 

Il est important de noter que plusieurs facteurs influencent la valeur d’un immeuble. Par exemple, l’emplacement, l’état de la propriété, les perspectives économiques, etc.

Les évaluateurs immobiliers utilisent une combinaison de ces méthodes pour déterminer la valeur d’une propriété.

Ainsi, regardons chacune des méthodes de façon détaillée. Par la suite, nous verrons comment et quand utiliser l’ensemble d’entres-elles.

 

 

Méthode des comparables

 

La méthode des comparables est une méthode utilisée pour évaluer la valeur d’un immeuble. Elle consiste à comparer la propriété en question à des propriétés similaires qui ont récemment été vendues.

Cette méthode est fondée sur le principe que les propriétés similaires auront des valeurs similaires et que la valeur d’une propriété dépend du marché local et des conditions du marché immobilier.

 

Voici les étapes clés de la méthode des comparables :

 

• Recherche de propriétés similaires : L’évaluateur identifie des biens semblables en termes de taille, localisation, âge, état, etc.

 

• Collecte d’infos : Il recueille des détails comme le prix de vente, les caractéristiques et la date de vente des propriétés comparables.

 

• Comparaison : Les propriétés comparables sont analysées en parallèle avec le bien à évaluer pour noter similitudes et différences.

 

• Détermination de la valeur : Sur base des propriétés comparables, la valeur du bien à évaluer est fixée, en ajustant selon les différences observées.

 

• Rédaction du rapport : L’évaluateur produit un rapport détaillant la méthode, les biens comparés, et la valeur finale déterminée.

 

Il est important de noter que la méthode des comparables est influencée par les conditions du marché immobilier et les données disponibles sur les propriétés comparables.

Pour cette raison, il est important de sélectionner les propriétés comparables les plus récentes et les plus proches possibles de la propriété à évaluer.

 

À moins d’être un évaluateur agréé, il est difficile de dresser une liste d’immeubles comparables à celui que vous désirez évaluer, car vous aurez besoin d’une base de données.

Vous pouvez utiliser les données qu’on retrouve sur JLR, mais elles ont un coût par recherche. Vous pouvez aussi choisir un forfait.

 

Si vous êtes un investisseur immobilier sérieux, alors vous devrez probablement utiliser les services d’un évaluateur agréé pour obtenir un rapport d’évaluation professionnelle.

Ce rapport vous sera demandé par l’institution financière qui vous finance.

 

 

Méthode du revenu

 

La méthode de la capitalisation du revenu, également appelée méthode du revenu, est une méthode couramment utilisée.

Elle se base sur l’idée que la valeur d’une propriété dépend de son revenu locatif potentiel.

La formule est simple, il suffit de diviser le revenu net d’exploitation (RNE) par le taux global d’actualisation (TGA).

Regardons de plus près les étapes clés pour calculer la valeur d’un immeuble selon la méthode du revenu

 

Revenu locatif

Estimation du revenu potentiel basé sur le nombre d’unités, le loyer moyen et la vacance prévue.

Dans le contexte d’un immeuble existant, les baux seront utilisés pour connaître le revenu locatif potentiel.

Règle générale, un taux de vacances devrait réduire le revenu locatif. Ce taux de vacances se situe entre 3 et 5% dans la majorité des cas.

Il est logique de demeurer conservateur, et ce, même dans un marché où le taux de vacance réel est faible.

Tout simplement, car personne n’a de boule de crystal. Il est donc impossible de prévoir tous les départs de locataires.

 

Dépenses de l’immeuble

Il existe plusieurs types de dépenses d’un immeuble voici les incontournables :

• Taxes foncières
• Assurances
• Énergie
• Gestion
• Entretien et réparation

 

En plus de ces dépenses on pourrait inclure, la paye d’un concierge, des fonds de prévoyances et des honoraires professionnels.

 

Calcul du revenu net d’exploitation (RNE)

On obtient le revenu net d’exploitation en soustrayant du revenu brut effectif, les dépenses d’exploitation de l’immeuble.

Prenons l’exemple d’un immeuble générant un revenu de 100 000$.

Appliquons un taux de vacances de 5%, pour obtenir le revenu brut effectif de 95 000$.

Finalement, il faut soustraire la somme des dépenses, disons 50 000$, pour obtenir le RNE qui est égal à 45 000$ pour cet exemple.

 

Taux global d’actualisation (TGA)

D’abord, il faut savoir qu’il n’est pas simple de calculer le TGA.

Évidemment, si vous connaissez déjà la valeur d’un immeuble, alors vous pouvez tout simplement diviser le revenu net d’exploitation par la valeur de celui-ci.

Vous obtiendrez ainsi le TGA.

 

Là où cela se complique, c’est lorsqu’on ne connaît pas la valeur de l’immeuble.

Dans ce cas, il faut déterminer la valeur du TGA.

 

Estimation du taux global d’actualisation :

Utilisation de la méthode hypothèque/mise de fonds pour déterminer le taux global d’actualisation (R) :

• Pourcentage de financement (M) : 75%
• Constante annuelle hypothécaire (f) : 0,085
  • Taux : 7%
  • Durée : 5 ans
  • Amortissement : 25 ans

• Pourcentage de mise de fonds (E) : 25%
• Rendement sur mise de fonds (y) : 7%

 

Pour calculer le taux global d’actualisation (R) la formule est :  $R=(M\times f)+(E\times y)$

(75% x 8,5%) + (25% x 7%) = 8,1%

Taux global d’actualisation retenu : 8,1%

 

Rassurez-vous, ce travail est fait par l’évaluateur professionnel!

 

Dois-je utiliser le MRB ou le TGA pour évaluer la valeur d’un immeuble locatif?

 

Le MRB (multiple de rendement brut) et le TGA (taux global d’actualisation) sont deux méthodes différentes utilisées pour évaluer la valeur d’un immeuble locatif.

Le MRB est souvent utilisé pour évaluer les petits immeubles locatifs, tels que ceux composés de 8 unités ou moins. Il consiste à multiplier le revenu brut annuel de la propriété par un multiple de valeur pour estimer la valeur de la propriété. Ce multiple est basé sur les données du marché local et reflète le niveau d’investissement et de risque associé à la propriété.

Le TGA est souvent utilisé pour évaluer les immeubles locatifs de grande taille, tels que ceux composés de plus de 9 unités. Nous présentons comment calculer le TGA précédemment dans cet article.

La raison pour laquelle on utilise des méthodes différentes pour les petits et les grands immeubles locatifs est que les caractéristiques de ces propriétés peuvent varier considérablement.

Cela affecte la manière dont on mesure leur valeur.

Par exemple, les petits immeubles locatifs peuvent être soumis à des fluctuations de loyers plus importantes que les grands immeubles, ce qui peut rendre le MRB plus approprié pour évaluer leur valeur.

De même, les grands immeubles locatifs peuvent avoir des coûts d’exploitation plus importants et une plus grande complexité financière. Dans ce cas, il sera généralement plus logique d’utiliser la technique du TGA puisqu’elle prend en compte l’ensemble des dépenses de l’immeuble dans le calcul du RNE.

 

 

Méthode du coût

 

La méthode du coût est une méthode d’évaluation immobilière qui se base sur le coût de remplacement ou de reconstruction d’une propriété. Elle est souvent utilisée pour évaluer les immeubles locatifs résidentiels, tels que les immeubles d’appartements ou les maisons en location.

 

Voici les étapes clés de la méthode du coût :

 

• Détermination des coûts de remplacement : l’évaluateur détermine les coûts de remplacement en considérant les coûts de construction, les coûts du terrain et les coûts supplémentaires tels que les frais d’ingénierie et de conception.

 

• Déduction des dépréciations : les coûts de remplacement sont ensuite déduits des dépréciations telles que l’usure, l’obsolescence et les défauts de conception.

 

• Ajustement aux prix actuels : les coûts de remplacement déduits des dépréciations sont ensuite ajustés aux prix actuels pour tenir compte de l’inflation.

 

• Détermination de la valeur : la valeur de la propriété est déterminée en comparant les coûts de remplacement actuels aux prix du marché pour des propriétés similaires.

 

Il est important de noter que cette méthode nécessite une connaissance approfondie des coûts de construction et des prix du marché locatif. De plus, cette méthode peut ne pas être appropriée pour évaluer les propriétés historiques ou les propriétés ayant une valeur architecturale ou culturelle particulière.

 

 

Qu’est-ce qu’un rapport d’évaluation professionnel?

 

Une évaluation professionnelle est un rapport détaillé produit par un évaluateur qualifié. Ce denier décrit la valeur de la propriété. Ce rapport est utilisé pour les transactions immobilières.

Voici les éléments clés d’une évaluation professionnelle d’un immeuble locatif :

 

• Description : Caractéristiques de la propriété comme la localisation, taille, nombre d’unités et aménagement.

 

• Analyse du marché : Étude des conditions locales du marché et leur impact sur la valeur.

 

• Méthodes d’évaluation : Techniques utilisées par l’évaluateur, par exemple, comparables ou capitalisation du revenu.

 

• Estimation de la valeur : Valeur de la propriété basée sur les méthodes choisies.

 

• Conclusions : Résumé de l’évaluation et recommandations éventuelles.

 

• Annexes : Documents additionnels comme photos, détails des unités ou données du marché.

 

Il est important de noter que les évaluations professionnelles varient en fonction de l’objectif de l’évaluation, des normes professionnelles en vigueur et des besoins spécifiques des clients.

Par conséquent, il est important de choisir un évaluateur qualifié qui comprend les besoins de la propriété et qui peut produire un rapport exhaustif et précis.

 

Clause de non-responsabilité

Bien que Collection Immobilière et son équipe partagent leurs connaissances et leur expérience du marché immobilier, nous tenons à préciser que nous ne sommes pas des évaluateurs agréés. Il est primordial de mener vos propres investigations et, pour des évaluations officielles ou des conseils spécialisés, de consulter un évaluateur professionnel agréé.