Évaluer ma maison : L’ABC de l’évaluation (Évaluation gratuite)

Lorsqu’il s’agit de biens immobiliers, déterminer la valeur d’une maison est une étape essentielle, que ce soit pour acheter, vendre, assurer, ou encore évaluer fiscalement une propriété.

Cependant, ce processus peut sembler complexe pour de nombreux propriétaires et acheteurs. Dans cet article, nous explorerons en profondeur le monde des évaluations de valeurs de maison, en mettant en lumière les différents types d’évaluation, les acteurs impliqués, leurs utilités, ainsi que la distinction entre une évaluation et une estimation.

Que vous soyez un propriétaire cherchant à connaitre la valeur votre maison, un acheteur en quête d’une bonne affaire, ou simplement , ce guide de l’évaluation de valeur de maison vous permettra de naviguer avec confiance dans le paysage complexe de l’immobilier.

Accompagnez-nous dans ce guide pour comprendre l’abc de la valorisation immobilière.

 

Les types d’évaluations, leurs méthodes de calcul, et leur utilisation

Il existe trois types d’évaluations essentielles pour des biens immobiliers qui jouent un rôle fondamental différent et qui sont utilisées pour différentes raisons .

Ces évaluations, la “valeur marchande,” la “valeur foncière,” et la “valeur économique,” utilisent des méthodes distinctes pour déterminer la valeur d’une propriété. Chacune d’entre elles a une raison d’être spécifique, qu’il s’agisse par exemple de l’évaluation des impôts fonciers, de la négociation d’une vente, ou de la prise de décisions d’investissement.

Voyons chacune d’elles plus en détail.

 

L’évaluation marchande (la plus commune)

L’évaluation marchande d’une maison est une évaluation de la valeur actuelle de cette propriété sur le marché immobilier. Elle représente le juste prix auquel la maison pourrait être vendue entre un acheteur et un vendeur compétitifs et bien informés.

L’évaluation marchande d’une maison prend en compte l’emplacement, l’état, des caractéristiques et d’autres facteurs pertinents à un moment. On ajoute ensuite à ces caractéristiques, une des 3 méthodes suivantes.

 

Comment est-elle déterminée ?

L’évaluation marchande d’une maison est déterminée à l’aide de différentes méthodes d’évaluation, notamment :

1. La méthode comparative : C’est l’une des méthodes les plus courantes. Elle consiste à examiner les ventes récentes de biens similaires (appelées “comparables” ou “comps”) dans la même région géographique pour établir une référence. Les évaluateurs comparent ensuite la maison en question à ces propriétés similaires en prenant en compte des caractéristiques telles que la taille, le nombre de chambres, l’état général et l’emplacement.
2. La méthode du coût : Cette méthode évalue la maison en fonction du coût de sa construction actuelle, déduit de la dépréciation due à l’usure et à l’obsolescence. Elle est souvent utilisée pour les propriétés neuves ou lorsqu’il y a peu de ventes comparables disponibles.
3. La méthode des revenus : Principalement utilisée pour évaluer les biens immobiliers commerciaux ou de location, cette méthode se base sur les revenus que la propriété peut générer. Elle prend en compte les loyers potentiels et les dépenses associées à la propriété pour déterminer sa valeur. Elle n’est pas utilisée dans le contexte d’une maison résidentielle.

 

Par qui est-elle réalisée ?

Les évaluations marchandes sont généralement effectuées par des courtiers immobiliers. Ces experts sont formés pour évaluer les biens immobiliers de manière impartiale et objective. Ils utilisent des données locales, des outils et des méthodes d’évaluation reconnues et leur expertise pour déterminer la valeur marchande d’une maison.

 

Pourquoi est-elle importante ?

L’évaluation marchande revêt une grande importance, car elle aide à garantir que les acheteurs et les vendeurs négocient équitablement et prennent des décisions informées.

Elle sert de base pour définir le prix de vente d’une maison.

En somme, elle contribue à la transparence et à la confiance dans le marché immobilier, en offrant une estimation objective de la valeur d’une maison en fonction des conditions du marché actuel, sois l’offre et la demande.

 

L’évaluation foncière (évaluation municipale)

L’évaluation foncière, également connue sous le nom d’évaluation municipale, est une évaluation de la valeur d’une propriété aux fins de la taxation foncière. C’est le montant sur lequel sont calculés les impôts fonciers que les propriétaires doivent payer aux autorités municipales ou locales.

L’objectif principal de l’évaluation foncière est de répartir équitablement la charge fiscale entre les propriétaires en fonction de la valeur de leurs propriétés.

 

Comment est-elle déterminée ?

L’évaluation foncière est généralement déterminée par les services d’évaluation foncière des autorités locales ou municipales. Ces services emploient des évaluateurs fonciers chargés de suivre les changements de valeur des propriétés dans une juridiction donnée. Les évaluateurs utilisent des méthodes spécifiques pour estimer la valeur des biens immobiliers, notamment :

1. L’inspection sur le terrain : Les évaluateurs visitent régulièrement les propriétés pour collecter des données sur les caractéristiques physiques de la maison, de la terre et des améliorations éventuelles.
2. La comparaison de ventes : Les évaluateurs comparent les ventes récentes de biens similaires dans la même région pour établir des valeurs de référence. Cela peut inclure des ventes publiques ou privées.
3. La méthode du coût : Comme pour l’évaluation marchande, la méthode du coût est utilisée pour estimer la valeur de la structure en fonction de son coût de construction, déduction faite de la dépréciation.
4. La méthode des revenus : Pour les propriétés générant des revenus, tels que les immeubles de location, les évaluateurs peuvent utiliser la méthode des revenus pour estimer la valeur en fonction des loyers et des dépenses.

 

Par qui est-elle réalisée ?

Les évaluations foncières sont réalisées par les services d’évaluation foncière ou les départements d’assiette fiscale des gouvernements locaux ou municipaux. Ces services emploient des évaluateurs professionnels formés pour estimer la valeur des propriétés de manière objective et conforme aux réglementations fiscales locales.

 

Pourquoi est-elle importante ?

L’évaluation foncière est cruciale, car elle sert de base pour calculer les impôts fonciers que les propriétaires doivent payer. Elle garantit que la charge fiscale est répartie équitablement entre les propriétaires en fonction de la valeur de leurs propriétés. De plus, les revenus fiscaux générés par l’évaluation foncière sont essentiels pour financer les services publics locaux, tels que les écoles, les services d’incendie, les services de police et les infrastructures. En fin de compte, l’évaluation foncière contribue au fonctionnement des collectivités locales en garantissant un financement adéquat pour les services essentiels.

 

L’évaluation Économique

Une évaluation économique est une estimation de la valeur d’une propriété basée sur ses perspectives économiques futures (ses revenus). Contrairement à l’évaluation marchande, qui se concentre sur la valeur actuelle sur le marché, l’évaluation économique prend en compte les facteurs économiques à long terme, tels que l’inflation, les taux d’intérêt, la demande du marché et les opportunités de développement.

 

Comment est-elle déterminée ?

L’évaluation économique est effectuée à l’aide de plusieurs méthodes et modèles financiers. Les étapes courantes pour déterminer une évaluation économique incluent :

• Analyse des flux de trésorerie futurs : Les évaluateurs projettent les flux de trésorerie futurs générés par la propriété, notamment les revenus locatifs, les coûts d’exploitation, les dépenses en capital et les taux de croissance.
• Actualisation des flux de trésorerie : Les flux de trésorerie futurs sont actualisés pour refléter la valeur présente, en utilisant un taux d’actualisation qui tient compte des taux d’intérêt et du risque associé à l’investissement.
• Analyse comparative : Les évaluateurs comparent la propriété à d’autres investissements immobiliers similaires pour déterminer si elle offre une rentabilité supérieure ou inférieure.
• Analyse du marché et des tendances : Les évaluateurs examinent les tendances du marché, les facteurs économiques régionaux et les opportunités de développement potentielles qui peuvent influencer la valeur de la propriété à long terme.

 

Par qui est-elle réalisée ?

Les évaluations économiques sont généralement effectuées par des experts en évaluation immobilière ou des analystes financiers ayant une connaissance approfondie des marchés immobiliers et des principes de la finance. Ces professionnels utilisent des modèles financiers sophistiqués pour estimer la valeur future d’une propriété en fonction des paramètres économiques.

 

Pourquoi est-elle importante ?

L’évaluation économique est essentielle pour les investisseurs immobiliers et les décideurs qui cherchent à évaluer la rentabilité financière à long terme d’un projet immobilier. Elle permet de prendre des décisions éclairées sur l’achat, la vente ou le développement de biens immobiliers en considérant les facteurs économiques qui peuvent influencer la valeur à l’avenir. Les investisseurs utilisent ces évaluations pour déterminer si un investissement immobilier est rentable sur le long terme et pour élaborer des stratégies de gestion de portefeuille. En somme, l’évaluation économique est un outil précieux pour anticiper les rendements futurs et prendre des décisions d’investissement informées.

 

 

Comment obtenir une évaluation

L’obtention d’une évaluation immobilière dépend du type d’évaluation nécessaire et du professionnel qui est compétent pour réaliser cette évaluation.

Voici comment vous pouvez obtenir une évaluation en fonction de ces facteurs :

Évaluation Marchande

Professionnel compétent : Un courtier immobilier est qualifié et outillé pour effectuer des évaluations marchandes précises.

Comment obtenir une évaluation marchande : Vous pouvez contacter un courtier immobilier et lui demander d’évaluer la propriété en question. L’évaluateur effectuera une inspection, collectera des données pertinentes, utilisera des méthodes d’évaluation appropriées et vous fournira une évaluation.

 

Évaluation Foncière (Municipale)

Professionnel compétent : Les évaluations foncières, utilisées pour la taxation, sont réalisées par les autorités fiscales locales ou municipales.

Comment obtenir une évaluation foncière : L’évaluation foncière est automatiquement réalisée par l’autorité fiscale locale ou municipale en fonction de l’emplacement de la propriété. Vous recevrez un avis d’évaluation foncière à des intervalles réguliers, généralement chaque année.

 

Évaluation Économique

Professionnel compétent : Les analystes financiers travaillant généralement dans les banques effectuent des évaluations économiques pour déterminer si un immeuble locatif entre dans les standards de rentabilités de la banque afin de déterminer si la banque peut oui ou non octroyer un prêt pour l’acquisition de l’immeuble.

Comment obtenir une évaluation économique : Si vous êtes un investisseur, vous pouvez travailler avec un analyste financier d’une banque pour obtenir une évaluation économique de la propriété ou du portefeuille immobilier que vous envisagez d’acquérir. L’analyste utilisera des modèles financiers pour évaluer la valeur future de l’investissement.

 

Comment estimer la valeur d’une maison

Premièrement, il est important de comprendre qu’une estimation et une évaluation sont deux choses très différentes.

l’estimation d’un bien est une approximation informelle de sa valeur, souvent basée sur des connaissances générales du marché ou des outils d’approximation.

En contre-partie l’évaluation d’un bien est une évaluation officielle réalisée par un professionnel qualifié, basée sur des méthodologies standardisées et des données factuelles, et ayant des implications légales ou transactionnelles.

 

Méthodes d’estimation

Voici 2 méthodes pour obtenir une estimation rapide et gratuite de la valeur de votre maison.

Consulter les Ventes Comparables

La meilleure façon pour vous d’obtenir un estimer de la valeur de votre maison est d’effectuer votre propre recherche en examinant les ventes récentes de biens similaires (appelées “comparables” ou “comps”) dans votre quartier.

Cela vous donne une idée de ce que des propriétés similaires se sont vendu récemment, et donc de combien vous pourriez vendre la votre.

 

Utiliser des Services en Ligne d’Estimation Immobilière

De nombreux sites web et applications mobiles proposent des outils d’estimation immobilière automatisés.

Ces outils utilisent des algorithmes pour estimer la valeur de votre maison en se basant sur des données telles que les ventes récentes de biens similaires dans la région, la taille de la propriété, le nombre de chambres, etc.

Bien que ces estimations puissent donner une idée approximative, elles ne sont pas aussi précises qu’une évaluation professionnelle.

 

Qui peut évaluer un bien immobilier

Voici un tableau résumé des experts pouvant effectuer des évaluations, ainsi que les évaluations dont ils sont en mesure de faire.

 

Expert	Type d’Évaluation
Évaluateurs Agréés	– Évaluation Marchande
	– Évaluation Foncière (Municipale)
	– Évaluation Économique (Investissement)
Courtier Immobiliers	– Évaluation Marchande
Autorités Fiscales	– Évaluation Foncière (Municipale)
Analyste financier (banque)	– Évaluation Économique (Investissement)