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Que vous vouliez acheter un terrain, un plex, une maison ou autres, une mise de fonds est généralement nécessaire pour obtenir du financement.
Ceci étant dit, cet article explore les mise de fonds que nous devons débourser au Québec pour acquérir un immeuble.
Combien de mise de fonds pour un propriétaire occupant?
Lorsqu’on désire obtenir une propriété, l’institution financière nous finance un montant et on doit débourser une mise de fonds.
La mise de fond pour une maison est de 20 % si vous ne désirez pas être assuré avec la SCHL. Dans le cas où vous êtes assurés avec la SCHL, votre mise de fond sera au minimum de 5 % pour les maisons et les duplex, alors qu’elle est de 10 % pour les triplex et quadruplex. De plus, le prix d’achat doit être inférieur à 1 000 000 $ pour obtenir la garantie de la SCHL.
Mise de fonds en passant par la SCHL
| # logement | Ratio P/V | Mise de fonds | Amortissement max. |
|---|---|---|---|
| 1 logement | 95 % | 5 % | 25 ans |
| 2 logements | 95 % | 5 % | 25 ans |
| 3 logements | 90 % | 10 % | 25 ans |
| 4 logements | 90 % | 10 % | 25 ans |
Source : SCHL immeuble locatif
*À noter : la mise de fond de 5 % est valable pour les propriétés de moins de 500 000 $. Si votre propriété dépasse ce montant, alors votre mise de fonds sur l’excédent du 500 000 $ sera de 10 %.
Exemple : Une propriété de 600 000 $. Le calcul de la mise de fond se ferait comme suit :
Mise de fonds :
( 500 000 x 5 % ) + ( 100 000 x 10 % ) = 35 000 $
- Ratio P/V : Il s’agit du ratio prêt/valeur. Il révèle qu’elle est la partie de votre propriété qui a été financée par rapport à la valeur de la propriété.
- Mise de fonds : Il s’agit du pourcentage que vous investissez
- Amortissement : Lorsque l’institution financière vous finance, elle amortit les paiements du prêt hypothécaire sur un nombre d’années qui sera généralement d’un maximum de 25.
Combien en mise de fond si vous n’habitez pas la propriété ?
Plusieurs personnes investissent dans des propriétés pour la location.
Lorsque vous êtes propriétaires, mais que vous n’habitez pas cette propriété, la mise de fond pour une maison sera généralement au minimum de 20 %. Cependant, certains facteurs peuvent avoir un impact à la hausse sur le pourcentage de mise de fonds requis :
- Le nombre de logements
- La qualité de l’immeuble
- La rentabilité de l’immeuble
- Votre expérience en gestion immobilière
- Votre capacité d’injection
Les pratiques de crédit des institutions financières régissent le pourcentage de mise de fonds nécessaire.
Dans plusieurs cas, lorsque l’immeuble a cinq logements et plus, la méthode de qualification pour un emprunt ne dépend plus de la rentabilité de l’investisseur. Elle dépend alors de la rentabilité de l’immeuble.
Pour d’autres institutions financières, ce sera un nombre un peu plus élevé de logements qui créera cette transition.
Comment utiliser le RAP pour une mise de fonds ?
Le RAP ou régime d’accès à la propriété, permet au propriétaire occupant d’utiliser l’argent de ses REER en guise de mise de fonds.
Ainsi, vous pouvez retirer jusqu’à 35 000 $ de vos REER. Vous devrez rembourser la somme retirée dans votre REER en 15 ans.
Selon le site du Gouvernement du Canada :
« Vous êtes considéré comme l’acheteur d’une première maison si au cours de la période de quatre ans, vous n’avez pas demeuré dans une habitation dont vous ou votre époux ou conjoint de fait actuel étiez propriétaires. »
À noter qu’il est important de bien s’informer dans le cas d’un REER collectif ou immobilisé, car ceux-ci peuvent ne pas permettre le RAP.
Pour plus d’information sur les caractéristiques du RAP, visiter le site du gouvernement du Canada qui explique une bonne partie de ce que vous devez savoir.
Avantages et inconvénients du RAP
En discutant avec les gens et les conseillers financiers, vous verrez qu’il y a toutes sortes d’opinions différentes sur le RAP.
Puisque les situations financières des individus sont toutes particulières, elles méritent une analyse de cas par cas.
Les avantages et inconvénients généraux sont les suivants :
Avantages :
- Accès à des liquidités supplémentaires acheter ou bâtir votre première habitation
- Remboursement sur une longue période de 15 ans
- Vous et votre conjoint avez droit à 35 000 $ chacun s’il s’agit de votre première habitation
- Possibilité d’emprunter de l’argent, de l’investir en REER et ensuite de faire le RAP
Inconvénients :
- Lorsque l’argent sort du REER, elle ne se fructifie plus
- Lors du remboursement RAP, les montants remboursés n’offrent plus de déduction d’impôt (comme lors d’une cotisation REER ordinaire)
- Votre capacité d’épargne annuelle sera réduite du montant que vous devez rembourser en RAP
- Si vous ne faites pas vos remboursements annuels, le montant qui aurait dû être remboursé sera inclus à votre revenu annuel
Il est donc essentiel d’utiliser votre logique avant de choisir le RAP.
En avez-vous vraiment besoin?
Prenez le temps de comprendre si la réponse est oui ou non. Rencontrer un conseiller financier peut être une excellente idée pour comprendre les possibilités.
Incitatif à l’achat d’une première propriété
Cet incitatif rend l’accession à la propriété plus facile pour les gens qui achètent leur première habitation.
Le gouvernement verse 5 % pour l’achat d’une maison existante par l’entremise d’un prêt hypothécaire avec participation. Dans le cas d’une maison neuve, il est possible d’aller chercher jusqu’à 10 %.
Ce qui est intéressant, c’est que vos mensualités hypothécaires seront réduites grâce à cette aide gouvernementale.
Le remboursement doit se faire au plus tard après 25 ans ou à la vente de la propriété. Cependant, il est possible de rembourser sans pénalité, et ce, lorsque vous désirez le faire.
Il est important de comprendre qu’en investissant du capital dans votre habitation, le Gouvernement en devient propriétaire en partie. Ce qui signifie que vos remboursements seront faits en fonction de la valeur marchande de votre propriété au moment du remboursement.
Ainsi, la somme totale que vous rembourserez sera généralement plus grande que ce que le Gouvernement a investi. Ceci vrai, à moins qu’il y ait une dépréciation de la valeur de votre habitation, ce qui frais l’effet inverse sur vos remboursements.
Combien en mise de fonds pour un terrain ?
Dépendamment du type de terrain que vous désirez acheter, la mise de fonds pourrait être différente.
Par exemple, acheter un terrain avec l’idée d’y construire un bâtiment nécessitera en général de 20 à 30% de mise de fonds.
Un autre exemple est l’achat d’un terrain avec lequel vous pouvez obtenir une rentabilité. Celui-ci nécessitera une mise de fonds selon les standards de l’institution financière avec laquelle vous ferez affaire. Vous pouvez possiblement débourser une mise de fonds minimum de 20 %, mais votre projet devra être bien détaillé, rentable et à la hauteur des standards de l’institution. Il n’est donc pas rare que l’institution financière demande un peu plus de mise de fonds, car l’institution financière désire voir votre niveau d’implication dans le projet.
En d’autres mots, plus votre projet sera risqué, plus l’institution financière vous demandera de participer par vous-même au pourcentage de financement du projet.
Contrairement à un terrain pour construction d’habitation (dans un milieu urbain ou rural), les autres types de terrains peuvent être difficiles de revente par rapport à plusieurs facteurs :
- Où se situe le terrain
- Les potentiels de rentabilité du terrain
- La qualité du sol
- Les possibilités de constructions
L’institution financière prend votre terrain en garantie lorsqu’elle finance votre projet. Dans le cas où l’emprunteur ne paye pas, l’institution financière voudra revendre le terrain pour rembourser son prêt.
si le cas d’un terrain à titre de garantie, il se peut que les facteurs ci-dessus diminuent la capacité de l’institution financière à revendre sa garantie.
Dans ce genre de situation, vous devez maximiser l’information montrant les plus-values de votre projet. Prouver qu’il y a une demande pour ce genre de terrain. Ainsi, vous aurez le potentiel de convaincre l’institution financière de vous financer un montant supérieur. L’impact pour vous est que vous aurez besoin de fournir une mise de fonds moins élevé pour votre projet.
