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Tout investisseur qui achète un immeuble pour le louer s’attend à ce que ce dernier soit rentable. En d’autres mots, l’immeuble devrait se payer tout seul grâce à cette rentabilité.
Cet article vous guide pour effectuer le calcul de la rentabilité d’un immeuble locatif résidentiel. De plus, un calculateur facilite votre travail.
Qu’est-ce que la rentabilité d’un immeuble locatif?
En étant propriétaire d’un immeuble locatif, vous percevez des revenus et vous devez régler des dépenses dont certaines sont nécessaires et d’autres sont obligatoires.
La rentabilité d’un immeuble locatif représente le seuil où les revenus provenant de cet immeuble sont plus grands ou égale à la somme des dépenses engendrées.
Tout investisseur immobilier recherche des immeubles rentables, puisqu’il s’agit de la solution pour s’enrichir.
Ceci étant dit, le reste de cet article propose un calculateur de rentabilité pour vos immeubles. Ce dernier est détaillé et vous permet de rapidement savoir si votre immeuble est rentable.
Comment calculer la rentabilité d’un immeuble locatif?
Calculer la rentabilité d’un immeuble est relativement simple.
Pour calculer la rentabilité d’un immeuble locatif, on additionne l’ensemble des revenus de loyers et on soustrait la totalité des dépenses de cet immeuble.
Il existe deux types de dépenses pour un immeuble locatif, les dépenses récurrentes (assurances, taxes foncières, etc.) et non récurrentes (taxe de bienvenue, notaire, etc.).
Lors du calcul de la rentabilité d’un immeuble, certaines dépenses non récurrentes ne sont pas considérées puisqu’elle n’advient que lors de l’achat de l’immeuble.
Cependant, les dépenses non récurrentes comme les rénovations ou le changement de certains électroménagers (dans le contexte d’un immeuble où vous possédez les meubles de vos locataires) sont considérables.
Voyons en détail comment réaliser ces calculs.
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Taux de vacance annuel
Y aura-t-il des locataires dans votre immeuble toute l’année? Est-ce qu’un locataire en difficulté n’aura pas le montant nécessaire pour vous payer?
Le risque de vacance représente la possibilité que certains loyers ne soient pas loués pendant quelque temps. Cette dépense prévisionnelle s’applique dans le contexte où vous déterminez la rentabilité potentielle d’un immeuble.
Évidemment, si vous évaluez la rentabilité réelle de votre immeuble, c’est-à-dire, celle qui s’est réellement produite au cours des 12 derniers mois, alors vous n’avez pas à considérer cette vacance puisque vos revenus tiennent compte des moments où il n’y a pas eu de revenus.
Taxes annuelles
Personne ne s’en sort. Il est nécessaire de payer des taxes foncières.
En règle générale, les taxes annuelles pour un immeuble sont les taxes foncières générales, la taxe scolaire, les taxes d’eau et d’égout, etc.
Il est assez simple de connaître les taxes relatives à tout immeuble en allant sur le site Web de la municipalité de l’immeuble, là où vous pouvez consulter le rôle d’évaluation et de taxation.
De plus, cette dépense est généralement mentionnée sur la fiche descriptive relative à la vente de l’immeuble.
Ceci étant dit, ces dépenses sont récurrentes et inévitables.
Dépenses d’assurances
Les dépenses d’assurance habitation sont nécessaires. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble, vous savez quel est le montant que vous payez annuellement.
Pour ceux et celles qui désirent connaître le montant de taxes d’un immeuble ciblé, cette dépense est généralement mentionnée sur la fiche descriptive relative à la vente de l’immeuble.
Services publics
Est-ce que le bail mentionne que vous payez l’électricité et le chauffage?
Si oui, vous devez ajouter une dépense relative aux services publics.
Dans le contexte où vous n’êtes pas propriétaire et que l’information n’est pas disponible, vous pouvez faire une estimation réaliste.
Réparations et entretiens
Il est relativement simple d’ajouter les dépenses de réparation et entretiens si vous avez vos factures à l’appui.
Dans le contexte où vous n’êtes pas propriétaire, calculer 3 % des revenus bruts pour une estimation valable.
Frais de gestion
Faites-vous affaire avec une compagnie de gestion d’immeuble ou prévoyez-vous de le faire?
Si tel est le cas, vous devez prévoir le coût demandé par cette compagnie.
Si vous n’avez aucune idée du coût, vous pouvez estimer 3 % des revenus bruts.
Conciergerie
Un concierge peut réaliser le ménage d’un ou plusieurs de vos immeubles. Soyez logique, répartissez le coût de conciergerie entre vos immeubles en fonction des revenus bruts.
Si vous n’avez qu’un seul immeuble, il est assez simple de classer cette dépense.
Si vous prévoyez payer un concierge, ajoutez le montant prévu. En cas de besoin, une estimation valable est de 100 à 200 $ par unité.
Honoraires professionnels
Dépendamment de la grosseur de votre parc immobilier, les honoraires professionnels seront différents.
En règle générale, un comptable devra faire vos impôts et le coût pourrait être supplémentaire pour la réalisation de vos impôts (comparativement à quelqu’un n’étant propriétaire d’aucun immeuble).
Dans le contexte où vous avez une compagnie de gestion et qu’une institution financière vous demande des états financiers annuels, vous aurez encore des coûts supplémentaires. Vous pouvez les répartir en fonction du nombre d’immeubles ou des revenus bruts.
Entretien paysager
Des frais pour un entretien paysager sont plus rares, mais peuvent être présents dans certains cas.
Déneigement
Vous devrez généralement payer des frais de déneigement pour vos immeubles. Vous trouverez parfois le montant à payer dans la fiche descriptive de l’immeuble.
Si vous possédez l’immeuble, vous savez quoi inscrire.
Autres frais
Peut-être que d’autres frais s’ajoutent par immeuble? À vous de voir.
Dépenses relatives à votre prêt hypothécaire
Si vous avez déjà l’immeuble en votre possession, vous n’avez qu’à regarder vos paiements mensuels (capital + intérêts) et vous aurez le montant à inscrire pour cette dépense en le multipliant par 12.
Dans le contexte où vous calculez la rentabilité d’un immeuble que vous ne possédez pas, nous vous suggérons d’utiliser le calculateur de versements hypothécaires de Desjardins, car celui-ci est complet.
Il existe beaucoup d’autres calculateurs qui feront le même travail, bref utilisez celui que vous préférez.
