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L’ensemble des risques en immobiliers sont susceptibles de vous faire perdre de l’argent.
Il est essentiel d’analyser les risques d’un immeuble locatif relatif à l’investissement que vous voulez faire.
Vous êtes peut-être en réflexion pour acheter un immeuble, ou vous en avez peut-être déjà en votre possession.
Peu importe où vous en êtes rendu dans votre processus, c’est toujours le bon moment pour en apprendre sur l’évaluation de vos biens immobiliers actuels et futurs. Lorsqu’on parle de risque, toutes sortes de choses peuvent vous venir en tête.
Voici plusieurs catégories de risques auxquels vous devriez porter attention avant d’acheter une propriété :
- Risque géographique
- Risque relationnel
- Risque de rotation des locataires
- Risque de vacances (logement vide)
- Risque de vices cachés
- Risque financier
Maintenant, regardons chacune de ces catégories.
Comment comprendre le risque géographique en immobilier ?
Partout dans le monde, les secteurs et régions ont des aspects différents. Que ce soit l’espace disponible, la proximité des services ou bien la population demeurant à cet endroit, il est essentiel de comprendre les risques géographiques en immobilier.
Le risque géographique en immobilier représente toutes les incertitudes relatives à l’emplacement de votre propriété. Voici quelques exemples de risques géographiques :
- Faible population
- Distance importante des points de service
- Endroit à risque météorologique élevé
- La faible qualité des terrains de la région
- La contamination potentielle du terrain
- La proximité de facteur bruyant comme un aéroport
- La proximité d’usine dégageant de mauvaises odeurs
- etc.
Évidemment, le risque géographique dépend directement de vos objectifs. Une personne recherchant un chalet locatif ne verra pas le risque géographique du même œil que celui qui désire comprendre les risques d’un immeuble locatif.
Il est donc important de réfléchir à ses objectifs et ensuite d’analyser les possibilités que l’emplacement ne réponde pas à vos besoins. Pour apprendre comment analyser le marcher immobilier d’une région, comme notre article Où investir en immobilier : Comment choisir sa région?
Le risque relationnel en immobilier
Comme dans toutes relations, les liens que vous tissez avec vos locataires peuvent vous faciliter la vie.
Il n’est pas toujours facile de s’entendre avec tout le monde. En améliorant votre relation avec vos locataires, vous augmentez vos chances de coopération des locataires.
En discutant fréquemment, vous aurez une idée de comment se passent les choses dans votre propriété (dans le contexte où vous ne l’habitez pas).
Chaque personne est différente, mais vous pouvez quand même reconnaître certaines tendances générales. Voici un exemple vous permettant de reconnaître la personnalité de vos locataires :
Ce cadrant de personnalité est utile dans plusieurs sphères de votre vie.
Pour aller plus loin dans votre compréhension des liaisons entre individus, nous vous suggérons la lecture du best-seller how to win friends and influence people. Malgré les premières impressions machiavéliques que donne ce titre, le classique de Dale Carnegie vous apprend les bases de l’art du relationnel.
En optimisant vos habiletés relationnelles, vous aurez de plus en plus d’information de la part de vos locataires. Profiter de ces informations, elles sont importantes pour la compréhension de votre entreprise. Vos locataires sont vos clients et c’est grâce à eux si vos immeubles sont rentables.
En tissant une bonne relation avec vos locataires, vous réduisez aussi le risque de rotation des locataires.
Risque de rotation des locataires
À chaque fois qu’un locataire déménage, vous perdez du temps et de l’énergie. Selon le rapport sur le marché locatif de 2022 de la SCHL, le taux de rotation moyen a augmenté de 14% à 15,5%. Toutefois, le niveau de rotation était de 17,3% en 2019.
Les locataires sont donc de plus en plus enclins à déménager ce qui est un risque supplémentaire pour votre immeuble locatif.
Évidemment, l’impact de la hausse n’est pas du même ordre de grandeur dans toutes les régions.
Vous devez donc porter attention à ce qui se passe dans le secteur où se trouvent vos immeubles.
Risque de vacance
En étant propriétaire d’un immeuble locatif, on espère évidemment que celui-ci soit rentable. Malgré l’optimisation de la rentabilité d’un immeuble, le risque de vacance est toujours présent.
Le risque de vacance signifie qu’il y a un risque que certains de vos logements soient vacants pendant une certaine période.
Vous n’avez malheureusement pas le contrôle par rapport aux volontés de vos locataires.
En revanche, en discutant avec eux avant de leur louer le logement, vous pouvez obtenir beaucoup d’informations qui vous aideront à identifier le potentiel de temps pour lequel le locataire sera présent.
Vous contrôlez aussi votre capacité à dénicher de nouveaux locataires. Que ce soit grâce à de la publicité ou du bouche-à-oreille, vous êtes en mesure de prendre des initiatives pour louer vos logements.
Voici les taux d’inoccupation de certaines grandes villes au Québec selon le rapport sur le marché locatif de 2022 de la SCHL :
| Ville | Taux d'innocupation 2021 | Taux d'innocupation 2020 |
|---|---|---|
| Montréal | 1,4% | 2% |
| Québec | 2,5% | 2,8% |
| Gatineau | 1,1% | 1,6% |
Risque de vices cachés
Lorsque vous achetez un immeuble, vous devez vous assurer qu’il n’y a aucun problème qui met en péril la qualité de votre immeuble.
Le vendeur pourrait vouloir se dépêcher à vendre avant que vous ne remarquiez que certains problèmes existent dans l’immeuble. Peut-être aussi que le vendeur n’est même pas au courant qu’il y a des vices cachés dans son immeuble.
Voici quelques astuces pour vous éviter des problèmes.
D’abord, assurez-vous que vous achetez avec garantie légale. Ce devrait être le cas automatiquement, à moins que vous ayez signé quelque chose qui retire la garantie légale (souvent sur la promesse d’achat).
Ensuite, prenez le temps et les moyens de réaliser :
- Inspection par un professionnel
- Analyser le registre foncier (généralement par le notaire)
- Vérifier que le certificat de localisation est à jour
Ces trois piliers peuvent vous révéler beaucoup d’informations.
Les informations s’y trouvant ne pourront pas être considérées comme vices cachés, puisqu’elles sont accessibles. C’est donc les informations inconnues à l’achat et ne faisant pas partie des 3 piliers qui peuvent être considérées comme vice caché.
Évidemment, nous ne sommes pas notaire ni avocat. Le soutien et le support d’un professionnel sont importants lors de problèmes.
Risque financier
Le risque financier est relié en partie aux autres risques qui sont mentionnés dans l’article ci-dessus. Chacun des problèmes que vous pouvez avoir peut vous mener à perdre de l’argent.
En analysant le risque financier, on veut donc maximiser la relation entre les profits et le risque.
Quels sont les indicateurs de risque financier en immobilier?
Une fois que vous avez compris comment calculer la rentabilité d’un immeuble, vous devez comprendre son niveau de risque.
Les indicateurs de risque financier sont des méthodes utilisées pour comprendre le risque financier d’un immeuble.
Le risque et le rendement espéré de l’immeuble doivent être mis en relation pour être en mesure d’interpréter s’il s’agit d’une opportunité qui vous convient.
Ainsi, plusieurs facteurs de risque financier s’appliquent à un immeuble :
- Risque de liquidité
- Risque de perte
- Risque d’utilisation de l’effet de levier
- Risque de défaut de paiement
Le risque de liquidité d’un immeuble
Dans une situation de vente d’immeuble, le risque de liquidité fait référence à l’incapacité de vendre son immeuble.
Plusieurs situations peuvent vous empêcher de vendre votre immeuble au prix désiré :
- L’offre d’immeuble sur le marché est élevée
- La demande d’immeuble sur le marché est faible
- L’immeuble est endommagé
- L’immeuble est mal situé
- L’immeuble est trop spécifique (commercial, industriel, etc.)
- Le terrain est contaminé
- Les locataires négligent leurs appartements
- Vous devez vendre rapidement
Dans le cas où vous n’êtes pas en mesure de vendre votre immeuble et que vous ne comprenez pas pourquoi, peut-être auriez-vous besoin de meilleures techniques de négociation?
Ceci étant dit, le risque de liquidité mène à une baisse de la valeur de vente de votre immeuble
Le risque de perte
Lorsque vos revenus de location sont moins élevés que vos dépenses, vous aurez une perte.
Ce risque dépend de plusieurs facteurs. Pour minimiser le risque de perte, il est important de respecter les grandes lignes suivantes :
- Acheter l’immeuble le moins cher possible. Ceci permet de minimiser les paiements de votre emprunt hypothécaire.
- Maximiser la rentabilité
- Vérifier que le taux de vacance moyen de votre région est faible
- Porter une attention particulière lors de l’achat pour éviter les réparations inattendues
Plusieurs autres facteurs peuvent vous mener à une perte. L’essentiel est d’analyser chaque détail avec précaution, car une perte mène à ce que vous puisiez dans vos surplus d’argent pour compenser.
Votre objectif devrait être que l’immeuble se paye tout seul ou bien que cela se produise dans les quelques années à venir.
Le risque d’utilisation de l’effet de levier
L’effet de levier financier exprime à quel point vous avez utilisé la dette pour vos projets par rapport à l’argent que vous y avez investie.
Dans un contexte d’investissement immobilier, il est utile d’analyser la formule suivante pour analyser l’effet de levier :
Le total des dettes du portefeuille immobilier est assez simple à comprendre. Vous devez tout simplement faire la somme des soldes de dette qu’il reste à payer sur vos immeubles.
L’équité du portefeuille immobilier est un synonyme de la valeur nette de tous vos immeubles combinés.
Pour calculer l’équité, vous devez soustraire le coût de votre immeuble au solde de dette qu’il reste à payer pour cet immeuble.
Ensuite, vous additionnez tous les résultats ensemble pour obtenir l’équité du portefeuille immobilier.
L’équité représente donc le capital que vous avez investi pour l’immeuble lors de la mise de fonds et lors des paiements de capital que vous faites sur votre prêt hypothécaire.
La résultante de la formule ci-dessus est un multiplicateur de dette/équité.
En analysant ce ratio, on peut voir à quel point la dette est élevée par rapport aux montants que vous avez investis dans le projet. Plus le ratio est élevé, plus l’effet de levier est présent dans votre portefeuille, ce qui mène à des charges fixes élevées par rapport à la valeur des immeubles.
Ainsi, un effet de levier élevé a un impact sur la rentabilité, car toutes choses étant égales par ailleurs, vous payez plus d’intérêts lorsque ce ratio est élevé, donc votre risque de perte est aussi plus élevé.
En suivant la même logique, vous avez aussi plus de chance d’être en défaut de paiement, car vos paiements sont plus élevés.
L’exemple suivant simplifiera votre compréhension :
Maintenant que vous savez comment calculer l’effet de levier, il est utile de comprendre ce que représente ce multiplicateur.
Pour reprendre les chiffres de l’exemple ci-dessus, on constate un effet de levier de 2,53x.
C’est-à-dire, que le portefeuille immobilier ci-dessus contient 2,53 $ de dette pour 1 $ d’équité (en d’autres mots, 1$ de capital investi).
Il n’y a pas de bon ou de mauvais multiplicateur. L’art d’interpréter ce ratio repose sur vos connaissances financières.
En revanche, lorsque vous apercevez que le multiplicateur précédent est élevé (3 et plus), une petite alarme devrait sonner en vous.
Il n’est pas mauvais d’avoir un effet de levier élevé.
Cependant, plus l’effet de levier est élevé, plus vos paiements hypothécaires sont élevés (toutes choses étant égales par ailleurs). Ainsi, peut importe ce qu’adviendra du futur, vous devrez continuer de faire vos paiements.
Dans un contexte où tout va bien, c’est-à-dire que, vos locataires vous paye, vous n’avez pas de réparation ou rénovation à faire, les taux d’intérêt sont stables, alors un effet de levier élevé est très intéressant, car il vous permet de profiter de l’argent de l’institution financière et de faire plus de rendement que ce que vous auriez pu faire en temps normal.
Dans la situation inverse où, l’économie va moins bien, le taux de vacance de vos immeubles augmentent et vous devez débourser pour des coûts inattendus, alors qu’un effet de levier élevé sera néfaste pour votre situation financière, car vous devrez continuer de payer l’institution financière malgré que votre rentabilité locative diminue.
Ainsi, l’effet de levier doit être utilisé avec attention. Un truc est de vérifier que peut importe ce qui arrive, vous soyez capable de faire vos paiements.
Dans cette situation vous serez en mesure de faire vos paiements et vous pourrez saisir les opportunités qui se présentent à vous.
On parle ici de la capacité de remboursement d’un immeuble. Celle-ci vient déterminer le risque de défaut de paiement d’un immeuble.
Risque de défaut de paiement d’un immeuble
En calculant le revenu net d’un immeuble, on obtient le montant restant pour faire les paiements de dette.
Le risque de défaut de paiement d’un immeuble est présent lorsque le revenu net de l’immeuble n’est pas suffisant pour couvrir les paiements de dettes reliés à l’immeuble.
Le revenu net est égal au revenu de location moins toutes les dépenses relatives à l’immeuble.
Ainsi, dans le contexte où votre immeuble ne se paye pas tout seul, vous devez débourser des montants provenant de vos poches.
Dans le contexte où vous ne seriez pas en mesure de faire vos paiements, l’institution financière peut déclarer que vous êtes en défaut de paiement. Elle a le pouvoir de vendre votre immeuble pour payer le solde du prêt.
Vous devez donc connaître la rentabilité de l’immeuble, car sans celle-ci, vous ne serez pas en mesure couvrir vos paiements et vous vous mettez à risque de défaut.
