Acheter un premier plex nécessite du travail, de la patience et une approche réaliste financièrement. En devenant propriétaires d’un immeuble à revenu locatif, vos locataires seront vos clients. Il s’agira de votre entreprise et vous voudrez maximiser vos profits, mais aussi maximiser la satisfaction de la clientèle.
Cet article met en évidence les étapes importantes pour l’achat de votre premier plex. Cette formule sera d’ailleurs similaire pour plusieurs de vos achats.
1. Définir vos objectifs pour l’achat d’un plex
Votre objectif principal est d’acheter un plex. Vous devez savoir quel type de plex vous voulez acheter avant de commencer vos recherches.
Voici quelques questions à réfléchir :
- Immeuble résidentiel ou commercial
- Nombre de loyers
- Montant que vous voulez payer
- Localisation de l’immeuble
- Voulez-vous habiter une partie du plex
Différence entre un immeuble résidentiel et commercial
Plusieurs nuances existent entre ces deux types d’immeuble.
La différence entre un immeuble résidentiel et commercial est que le premier permet aux locataires d’y vivre, tandis que le second permet aux locataires d’y installer leur entreprise ou d’y réaliser des projets.
Évidemment, vous pouvez vous intéresser aux deux. Cependant, la majorité des gens débuteront par l’achat d’un immeuble résidentiel, car le risque est moindre (en général) et ils ont la possibilité d’y vivre.
Puisque l’achat d’un immeuble locatif résidentiel est plus fréquent, le reste de cet article s’attardera à ce type d’immeuble principalement.
Nombre de loyers
En commençant, vous viserez probablement l’achat d’un immeuble ayant entre 2 et 4 logements.
Vous pouvez certainement en vouloir plus en commençant. C’est possible, mais c’est aussi plus cher, toutes choses étant égales par ailleurs.
En plus du coût supplémentaire, les immeubles de 5 logements et plus nécessiteront une mise de fonds minimum de 20 %.
Les propriétaires-occupants d’un immeuble de 2 à 4 logements pourront avoir l’assurance de la SCHL qui permet de mettre moins de mise de fonds.
N’oubliez pas que plus vous avez de locataires, plus vous avez de responsabilités.
Quel montant voulez-vous payer pour votre plex?
Toutes choses étant égales par ailleurs, plus vous aurez de loyers, plus votre immeuble coûtera cher.
D’autres facteurs ont un impact sur la valeur de l’immeuble que vous achèterez. Nous y reviendrons plus loin dans cet article.
Lorsque vous désirez acheter un plex il peut être difficile de savoir combien exactement vous désirez payer.
L’étape de la préautorisation hypothécaire s’avère importante pour vous permettre de savoir jusqu’à combien est-ce que l’institution financière vous prêtera.
Vous dépendez donc en partie de cet aspect. Bien sûr, il est possible d’utiliser vos qualités d’entrepreneurs et de former des groupes d’investisseurs pour arriver plus rapidement à vos fins.
Deux facteurs sont essentiels pour connaître le montant que vous voudrez payer pour votre plex.
Premièrement, calculez combien de temps il vous faudra pour accumuler la mise de fonds nécessaire à votre prêt.
Prenons un exemple simple :
Vous désirez acheter un duplex d’une valeur de 250 000 $ dans lequel vous habiterez
Puisqu’il s’agit d’un immeuble comportant 2 logements et que vous l’habiterez, alors vous pourrez obtenir l’assurance de la SCHL.
Ainsi, votre mise de fonds sera d’un minimum de 5 %. C’est-à-dire, 12 500 $.
Établissez votre budget mensuel (si vous avez besoin d’aide, vous pouvez consulter le guide des finances personnelles).
Une fois celui-ci terminé, vous aurez une bonne idée des surplus que vous générez chaque mois.
En fonction de ces surplus, établissez combien vous seriez prêt à mettre de côté pour votre mise de fonds par semaine ou par mois.
Alors, il sera assez simple de calculer le temps nécessaire pour épargner votre mise de fonds.
Disons que vous êtes en mesure d’épargner 500 $ par mois.
Vous obtiendrez le temps nécessaire pour accumuler la mise de fonds en divisant 12 500 $ par 500 $, ce qui est égal à 25 mois (2 ans et 1 mois).
Vous aurez possiblement le réflexe de tenter de placer votre épargne pour arriver plus rapidement à votre mise de fonds.
Nous vous mettons en garde. Faire de l’argent rapidement est assez difficile et les placements rapportant beaucoup d’argent devraient être faits en ayant un horizon de temps long.
Par «long», nous voulons dire au moins 10 ans.
Plusieurs vous diront qu’ils ont investi à court terme (moins de 3 ans) et qu’ils ont fait beaucoup de rendement ce qui leur a permis d’acheter leur propriété plus rapidement.
Évidemment, c’est possible.
Par contre, n’oubliez jamais qu’en ayant la possibilité de faire de l’argent rapidement, disons 10 % de rendement, il est autant possible de faire -10 % dans ces conditions de risque.
Ainsi, il peut être extrêmement difficile de prévoir la variation des placements à court terme et même à long terme.
Donc, nous vous suggérons d’être prudent dans vos tentatives de croissance rapide.
Deuxièmement, il est utile d’apprendre à utiliser un calculateur hypothécaire. Le lien précédent vous donne un calculateur parmi tant d’autres.
Celui-ci permet de calculer le paiement que vous aurez à faire tous les mois ou selon le type de paiements que vous faites pour payer votre prêt hypothécaire.
En ayant le montant de vos paiements mensuels à faire, il sera plus facile de comprendre quelle valeur de propriété maximale vous pouvez vous permettre, et ce, en fonction de vos revenus.
Ce type de calcul sera détaillé dans la section « calcul de la rentabilité de l’immeuble » de cet article.
L’importance de l’endroit où se trouve un immeuble résidentiel
Comme mentionné précédemment, votre immeuble est votre entreprise. En cas de problème, vous devez être en mesure de vous rendre rapidement où l’immeuble est situé. De plus, posez-vous la question si l’endroit où se situe l’immeuble a un bon potentiel.
Plusieurs facteurs relatifs à la l’endroit où se trouve un immeuble résidentiel sont importants à analyser :
- Est-ce un quartier en développement ?
- Qu’est-ce qu’il y a à proximité ?
- Quelle est la qualité des terrains aux alentours ?
- Quel genre de locataire habite cet endroit ?
- En quelle année ont été construits les immeubles aux alentours ?
Il est donc essentiel d’avoir en tête la localisation de l’immeuble lorsque vous faites vos recherches, car les facteurs mentionnés ci-dessus auront un impact sur la valeur future de votre immeuble.
Les avantages et inconvénients d’habiter son immeuble locatif
Comme toute entreprise, être propriétaire d’immeubles locatifs permet d’être récompensé pour ses investissements, mais beaucoup d’effort doit être investi.
Voici des avantages et inconvénients d’habiter son immeuble locatif :
Avantages :
- Être présent en tout temps en cas de besoin
- Permets de comprendre la réalité des locataires
- Utile pour apprendre à connaître ses locataires
- Réduis le risque que quelqu’un ne respecte pas les règles de votre immeuble
- Optimisation du temps
- Besoin de moins d’argent pour votre mise de fonds
Inconvénients :
- Diminution de la rentabilité
- Risque de vous faire déranger plus souvent par vos locataires
- Moins de flexibilité qu’une maison
2. Préautorisation hypothécaire
Avant ou pendant votre recherche d’immeuble, il est utile d’obtenir votre préautorisation hypothécaire.
Cette préautorisation permet de montrer son sérieux aux vendeurs de propriétés.
De plus, elle vous permet de savoir quel est le prix de l’immeuble que vous pourrez acheter, et ce, en fonction de votre capacité d’emprunt et de votre mise de fonds.
Ainsi, les principaux avantages d’une préautorisation sont que vous aurez un certificat prouvant que vous êtes en mesure d’acheter un immeuble jusqu’à un certain prix.
Comment est évalué le prix maximum d’une préautorisation hypothécaire ?
Plusieurs choses sont prises en considération lors de l’analyse de votre situation financière afin de vous préautoriser du financement.
L’institution financière fera quelques calculs et une analyse pour vous qualifier à un certain montant.
Dans cette analyse, l’institution financière regarde :
- Votre situation financière générale
- Votre valeur nette
- Calcul du ratio ABD
- Calcul du ratio ATD
- Dossier de crédit
- Votre mise de fonds
Nous pourrions élaborer sur le sujet, mais vous trouverez tout ce dont vous avez besoin en faisant quelques recherches Google. Les institutions financières ont déjà bien documenté ces sujets.
3. Recherche d’immeuble
En lisant ces lignes, vous avez probablement déjà débuté vos recherches. Vous connaissez vos objectifs et vous avez peut-être même une préautorisation hypothécaire.
Maintenant, il est temps de mettre toutes les chances de votre côté.
Il est important qu’au cours de vos recherches, vous preniez en note les informations des immeubles que vous trouvez intéressantes.
En compilant les données importantes, vous serez en mesure de faire une synthèse de l’information disponible, ce qui vous aidera dans votre prise de décision.
Évidemment, ces données vous serviront aussi pour comparer la rentabilité des immeubles.
Pour trouver des immeubles, vous pouvez faire vos recherches vous-mêmes via des sites Internet comme Centris, Du Proprio, Remax, etc.
Vous pouvez aussi contacter un courtier hypothécaire qui vous guidera et vous mettra en relation avec des vendeurs potentiellement intéressants selon vos critères.
4. Calcul de rentabilité d’un immeuble
Il est simple de calculer la rentabilité d’un immeuble.
Le calcul de rentabilité d’un immeuble locatif résidentiel est fait en obtenant les données suivantes
- Revenu locatif
- Taxes municipales et scolaires
- Assurances
- Déneigement
- Électricité
- Paiements hypothécaires
- Autres dépenses ou provisions
En soustrayant toutes les dépenses des revenus locatifs, vous obtiendrez le résultat net de votre immeuble.
Pour comparer les immeubles entre eux, vous pouvez utiliser le résultat net d’exploitation. Celui-ci se calcule de la même manière que le résultat net, mais sans soustraire les paiements hypothécaires.
Ainsi, le résultat net d’exploitation permet de comparer rapidement les immeubles entre eux en fonction de leurs prix.
Évidemment, deux immeubles similaires, mais qui ne sont pas dans la même région, sont difficilement comparable (la plupart du temps).
Vous devez donc utiliser votre tête dans l’analyse des comparables.
5. Contacter le vendeur
À cette étape, vous êtes conscients du prix que vous devez payer pour que l’immeuble locatif résidentiel soit rentable. En d’autres mots, vous connaissez la valeur duplex pour laquelle il se paye tout seul.
Évidemment, le vendeur affichera un prix généralement supérieur à sa valeur pour réaliser un profit plus intéressant et se laisser une marge de négociation.
Ne vous laissez pas avoir.
Il est important de ne pas acheter un immeuble trop cher par rapport à son résultat net d’exploitation, car dans ce cas l’immeuble ne sera pas rentable.
Plusieurs vous diront que l’important c’est de commencer à investir le plus rapidement possible en immobilier.
Selon nous, c’est vrai seulement si vous achetez à bon prix. Ce qui signifie, acheter lorsque votre investissement est rentable.
L’étape la plus importante lorsque vous avez trouvé un immeuble qui vous intéresse est de bien vous préparer.
Prenez des notes par rapport aux questions que vous soulevez en analysant l’immeuble.
Avant d’appeler l’agent immobilier ou le propriétaire de l’immeuble, avez-vous été voir l’immeuble ?
De simple photo ne suffit pas. Prenez quelques instants pour faire un tour rapide dans le quartier où se situe l’immeuble, quel est le genre de personne qui vive dans cet endroit ?
Plus vous serez préparé, plus votre compréhension sera bonne. Ainsi, vous limiterez les erreurs.
Bien sûr, il faut appeler à un moment où un autre.
Ayez votre liste de question avec vous et prenez des notes lors de votre conversation avec la personne responsable de la vente.
Le vendeur ne veut pas perdre son temps. Lorsque vous êtes prêt, vous avez l’air beaucoup plus sérieux.
D’ailleurs, comme nous l’avons mentionné précédemment, vous serez encore plus crédible auprès du vendeur en ayant une préautorisation hypothécaire.
Soyez patients. Ne vous laissez pas emporter par la facilité en achetant du premier vendeur que vous contactez.
La discipline et le temps sont deux facteurs essentiels à votre approche et vous ne devez pas sauter trop rapidement aux conclusions.
6. Négociation et offre d’achat
Après avoir discuté avec le vendeur et peut-être même négocié, vous pourrez faire une offre d’achat.
Il s’agit d’un document que vous pouvez faire faire par votre notaire, dans lequel les informations nécessaires pour l’entente de la vente sont incluses.
Il se peut que ce document soit ajusté après l’avoir proposé au vendeur. Cependant, les facteurs principaux se trouvant dans l’offre d’achat sont :
- Les conditions relatives à l’achat comme par exemple l’inspection
- Le prix d’achat
- La date
- Ce qui sera inclus dans la transaction
Ainsi, vous devrez probablement négocier avec le vendeur par rapport aux prix d’achat qui est généralement l’objet de débat.
Pour vous aider dans vos tactiques de négociation, nous vous suggérons fortement la lecture du livre, ne coupez jamais la poire en deux de Chris Voss.
Ce livre vous explique comment devenir un excellent négociateur. Il a été écrit par l’ancien chef la négociation du FBI Chris Voss. Celui-ci ne passe pas par quatre chemins pour vous faire comprendre que vous pouvez gagner la négociation avec ses techniques.
Lorsque vous aurez trouvé un terrain d’entente, l’offre d’achat devra être signée par les deux parties, ce qui vous engage dans un contrat de vente et d’achat.
Comme mentionné précédemment, certaines conditions doivent être réalisées pour que l’offre d’achat tienne.
7. Inspection d’un immeuble
Il est essentiel que la première partie de l’inspection soit faite par vous ou une personne de confiance ayant de bonnes connaissances en matière de risque d’un immeuble.
Vous devez observer l’extérieur et l’intérieur de l’immeuble pour vous faire une idée générale de sa qualité.
Voici les points à analyser à l’intérieur :
- État des escaliers
- État des joints de brique
- État des planchers
- Humidité des murs
- La peinture
- L’isolation
- Portes
- Pourriture
- Réservoir d’eau chaude
- Salles de bain
- Système de plomberie
- Système électrique
- Tuiles
- Type de chauffage
Voici les points à analyser à l’extérieur :
- Drain français
- Fenêtres
- Pente du terrain
- Superficie du terrain
- Toiture
Il est utile de demander l’avis de quelqu’un, mais il est encore mieux d’obtenir un rapport d’inspection de l’immeuble.
Celui-ci vous permettra de minimiser les risques, grâce à un expert.
8. Évaluation professionnelle
Il est fréquent que l’institution financière demande une évaluation professionnelle pour avoir une certitude de la valeur de l’immeuble qu’elle vous finance.
La raison est tout simplement que dans le cas où vous ne payeriez pas votre prêt, l’institution financière liquiderait l’immeuble pour rembourser son prêt en partie.
De plus, grâce à l’évaluation professionnelle, vous aurez une plus grande certitude quant à la valeur marchande de l’immeuble que vous désirez.
Comme dans n’importe quel domaine, certains évaluateurs sont meilleurs que d’autres.
Il est donc important de ne pas vous laisser aveugler par la valeur de l’évaluation professionnelle, mais elle vous donne quand même d’excellentes pistes de réflexion.
Après avoir analysé l’évaluation professionnelle et votre dossier, l’institution financière décidera si elle accepte ou refuse de vous financer.
9. Acceptation de l’institution financière
Lorsque l’institution financière accepte de vous financer, vous êtes presque propriétaire !
Le prêt vous sera octroyé et il ne vous restera qu’à passer chez le notaire.
10. Notaire
Ainsi vous êtes à la dernière étape de votre achat d’immeuble.
Il ne vous reste qu’à attendre que le notaire reçoive le certificat de localisation et les comptes de taxes.
Par la suite, celui-ci procédera aux enregistrements.
Vous pourrez alors passer signer l’acte d’hypothèque, l’acte de vente, les documents de taxes et les conventions de crédit.
Voilà !
À ce moment, l’institution financière remet les fonds du prêt au notaire et celui-ci paye le vendeur.
